Möblierte Wohnung an Firmen vermieten: Vertrag, Miete, Risiken

Warum Firmen möblierte Wohnungen suchen

Unternehmen brauchen Wohnraum auf Zeit, wenn Mitarbeiter für ein Projekt, eine Montage oder den Start in einer neuen Stadt anreisen. Ein Hotel ist dafür auf Dauer oft zu eng und zu unpraktisch. Gefragt sind Wohnungen mit Küche, Arbeitsplatz, WLAN und Waschmaschine, in denen man auch mehrere Wochen gut lebt.

Für Sie als Eigentümer hat das Vorteile: Ihr Vertragspartner ist ein Unternehmen und nicht eine Privatperson, die Aufenthalte sind planbarer als bei Feriengästen, und die Wohnung wird meist pfleglich genutzt, weil der Arbeitgeber dahintersteht.

Drei Wege, eine Wohnung an Firmen zu vermieten

Bevor Sie einen Vertrag aufsetzen, sollten Sie wissen, wer Ihr Mieter ist. Davon hängt ab, welches Recht gilt:

1. 1Direkt an die Firma: Das Unternehmen mietet und bringt wechselnde Mitarbeiter unter. Ihr Vertragspartner ist die Firma.
2. 2Direkt an den Mitarbeiter: Der Mitarbeiter mietet selbst, die Firma zahlt vielleicht einen Zuschuss. Dann ist es ein normaler Wohnraummietvertrag.
3. 3An einen Zwischenmieter: Ein Unternehmen wie GREYGREEN mietet die Wohnung an und vermietet sie möbliert an Firmen weiter. Sie haben einen Vertragspartner und eine feste Miete.

Die Wege unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Arbeit bei Ihnen bleibt und wer das Risiko trägt, wenn die Wohnung einmal leer steht.

Wohnraum- oder Gewerbemiete: der wichtigste Unterschied

Ob Wohnraummietrecht gilt, richtet sich nach dem Zweck, den die Vertragsparteien mit der Anmietung verfolgen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 13. Januar 2021, VIII ZR 66/19). Mietet eine Firma Räume, um sie weiterzuvermieten oder Dritten zu überlassen, auch zum Wohnen, gelten die Vorschriften des Wohnraummietrechts für diesen Vertrag nicht. Eine Gesellschaft kann selbst nicht wohnen.

Das ist für Sie wichtig, weil Sie dann Laufzeit, Kündigung und Miete deutlich freier vereinbaren können. Entscheidend ist der vereinbarte Zweck, nicht allein die Überschrift über dem Vertrag. Schreiben Sie deshalb klar hinein, dass die Firma die Wohnung ihren Mitarbeitern überlässt.

Soll der Vertrag länger als ein Jahr laufen, schließen Sie ihn mindestens in Textform. Sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und lässt sich früher kündigen (§ 578 BGB).

Diese Punkte gehören in den Vertrag:

• Vertragspartner und Zweck: Überlassung an Mitarbeiter der Firma.
• Erlaubnis, die Wohnung wechselnden Mitarbeitern zu überlassen.
• Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfristen.
• Miete, Nebenkosten und Möblierung, mit Inventarliste und Fotos.
• Wer reinigt, wer wechselt Wäsche, wer übergibt Schlüssel?
• Kaution oder Bürgschaft.
• Hausordnung und Haftung für Schäden durch die Bewohner.
• Rückgabe mit Protokoll.

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einer Anwältin oder einem Anwalt mit Erfahrung im Mietrecht prüfen.

Kurz oder lang: was Steuer und Stadt dazu sagen

Steuer: Vermieten Sie eine Wohnung nicht auf Dauer, also für höchstens sechs Monate, gilt das umsatzsteuerlich als Beherbergung. Sie ist nicht steuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) und unterliegt dem ermäßigten Steuersatz (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Die dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken ist dagegen in der Regel steuerfrei. Klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, was für Ihre Vermietung gilt, auch zur Kleinunternehmerregelung.

Stadt: Hannover hat seit Juli 2025 eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Wird eine Wohnung möbliert tage- oder wochenweise als Ferien- oder Monteurwohnung vermietet, und das mehr als zwölf Wochen im Kalenderjahr, braucht sie eine Genehmigung der Stadt. Ohne Genehmigung ist schon die Werbung dafür verboten.

Monatsweise Verträge mit Firmen nennt die Satzung nicht ausdrücklich. Wenn Ihr Modell dazwischen liegt, fragen Sie bei der Stadt nach. Sie stellt auf Antrag auch ein Negativattest aus, wenn keine Genehmigung nötig ist.

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, prüfen Sie außerdem Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Dort kann die Nutzung eingeschränkt sein.

Was die geplante Mietrechtsreform ändern kann

Die Bundesregierung hat 2026 einen Gesetzentwurf zum Mietrecht vorgelegt, der möblierte Wohnungen und Mietverträge auf Zeit betrifft (Bundestags-Drucksache 21/6807). Stand Mitte Oktober 2026 ist er noch nicht beschlossen, der Rechtsausschuss hat Sachverständige angehört. Geplant sind unter anderem:

• Wer möbliert vermietet, soll den Möblierungszuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert nennen. Sonst gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert.
• Die Ausnahme für Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch soll grundsätzlich nur noch für Verträge bis sechs Monate gelten, einmalig verlängerbar auf acht Monate.

Das betrifft vor allem Verträge direkt mit Mitarbeitern, also Wohnraummiete. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald das Gesetz beschlossen ist.

Risiken und wie Sie sie begrenzen

Die Vermietung an Firmen ist oft entspannter als an Feriengäste. Ganz ohne Risiko ist sie nicht:

• Leerstand zwischen zwei Projekten: Längere Laufzeiten oder ein Zwischenmieter mit fester Miete fangen das ab.
• Abnutzung durch wechselnde Bewohner: Robuste Möbel, eine Inventarliste und regelmäßige Kontrollen helfen.
• Zahlungsausfall: Prüfen Sie die Firma und vereinbaren Sie Kaution oder Bürgschaft.
• Ärger im Haus: Eine klare Hausordnung und ein fester Ansprechpartner für Nachbarn verhindern viel.
• Versicherung: Klären Sie, ob Ihre Versicherungen die Möblierung und die Vermietung an wechselnde Bewohner abdecken.
• Aufwand: Reinigung, Wäsche, Schlüssel und Anfragen kosten Zeit, wenn Sie alles selbst machen.

So arbeiten wir: Anmietung durch GREYGREEN

GREYGREEN aus Hannover mietet Wohnungen an und vermietet sie möbliert an Firmen, Projektteams und Monteure weiter, kurz- oder langfristig. Sie schließen einen Vertrag mit uns und erhalten eine feste Miete. Vermietung, Reinigung und Gästebetreuung übernehmen wir, das Leerstandsrisiko liegt bei uns.

Unser Betriebsmodell kennen wir aus eigener Praxis: Unser Aparthotel Grünewald in Hannover hat 29 Zimmer mit 49 Betten und läuft mit Self-Check-in und digitalen Schlössern. Dieselbe Technik setzen wir in den Apartments ein, die wir anmieten.

Sie wollen lieber selbst Vermieter bleiben? Dann übernehmen wir auf Wunsch nur die Vermarktung.