Hotel oder Pension verkaufen: Ablauf, Wert, Steuern und Diskretion

Was Sie verkaufen: Immobilie, Betrieb oder beides

Beim Hotelverkauf gibt es drei Varianten. Sie verkaufen die Immobilie mit dem laufenden Betrieb, nur den Betrieb, etwa wenn Sie selbst zur Miete sind, oder nur die Immobilie, zum Beispiel nach einer Betriebsaufgabe.

Gehört das Hotel einer GmbH, können Sie statt Immobilie und Inventar auch die Anteile an der Gesellschaft verkaufen. Das ändert Haftung, Vertrag und Steuern deutlich.

Wollen Sie die Immobilie als Vermögen behalten und nur den Betrieb abgeben, ist die Verpachtung oft der bessere Weg.

Ablauf: in sieben Schritten zum Verkauf

So läuft ein Hotelverkauf in der Regel ab:

1. 1Ziele klären: Zeitpunkt, was mit Team und Stammgästen passieren soll, ob Sie noch eine Übergangszeit mitarbeiten.
2. 2Unterlagen zusammenstellen: Zahlen, Genehmigungen, Verträge und Zustand des Hauses.
3. 3Wert ermitteln lassen, am besten durch ein Gutachten.
4. 4Käufer diskret ansprechen: zuerst ein anonymes Kurzprofil, Details erst nach einer Vertraulichkeitsvereinbarung.
5. 5Besichtigung und Prüfung: Der Käufer prüft Zahlen, Technik, Recht und Steuern.
6. 6Kaufvertrag beim Notar: Der Verkauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
7. 7Übergabe zum Stichtag: Inventar, Schlüssel, Systeme, Buchungen und Team gehen auf den Käufer über.

Die meiste Zeit kosten in der Regel die Käufersuche, die Prüfung und die Finanzierung des Käufers. Gute Unterlagen verkürzen den Weg spürbar.

Wie der Wert eines Hotels ermittelt wird

Ein Hotel ist eine Betreiberimmobilie. Sein Wert hängt deshalb vor allem davon ab, was dort dauerhaft erwirtschaftet werden kann. Gutachter nutzen dafür meist das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, der Sachwert dient eher zur Kontrolle.

In die Bewertung fließen vor allem diese Punkte ein:

• Lage und Nachfrage: Geschäftsreisende, Messen, Tourismus, Erreichbarkeit.
• Zimmer, Betten und Zuschnitt des Hauses.
• Auslastung und Umsätze der letzten Jahre.
• Zustand und Investitionsbedarf, etwa bei Brandschutz, Haustechnik und Bädern.
• Personalbedarf und wie digital der Betrieb schon läuft.
• Gästebewertungen und Sichtbarkeit in den Buchungsportalen.

Ein Investitionsstau senkt den Wert, weil der Käufer ihn einpreist. Ein Haus, das mit wenig Personal auskommt, ist für viele Käufer attraktiver.

Welche Unterlagen Käufer sehen wollen

Legen Sie diese Unterlagen bereit, bevor Sie Käufer ansprechen:

• Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenverzeichnis.
• Baugenehmigungen, Nutzungsgenehmigung und Grundrisse.
• Brandschutzkonzept und aktuelle Prüfberichte.
• Energieausweis, der beim Verkauf vorgelegt werden muss (§ 80 GEG).
• Jahresabschlüsse oder BWA der letzten drei Jahre.
• Belegung, Durchschnittsrate und Buchungskanäle.
• Inventarliste.
• Arbeitsverträge und Personalübersicht.
• Laufende Verträge: Lieferanten, Software, Portale, Leasing, Wartung.
• Nachweise über Instandhaltung und Investitionen.

Je vollständiger der Datenraum, desto weniger Rückfragen und desto weniger Abschläge in der Verhandlung.

Diskret verkaufen, ohne Unruhe im Haus

Spricht sich ein Verkauf zu früh herum, kündigen Mitarbeiter, Gäste werden unsicher und Lieferanten fragen nach. Halten Sie den Kreis der Eingeweihten deshalb klein.

• Erst ein anonymes Kurzprofil ohne Namen und Adresse verschicken.
• Details nur nach unterschriebener Vertraulichkeitsvereinbarung herausgeben.
• Besichtigungen außerhalb der Stoßzeiten oder als normale Gäste planen.
• Das Team informieren, wenn der Vertrag absehbar ist, und zwar persönlich.

Personal, Verträge und Buchungen

Personal: Verkaufen Sie den Betrieb, gehen die Arbeitsverhältnisse grundsätzlich auf den Käufer über (§ 613a BGB). Die Mitarbeiter müssen vorher in Textform informiert werden und können dem Übergang innerhalb eines Monats widersprechen.

Verträge: Lieferanten-, Software- und Portalverträge gehen nicht automatisch über. Klären Sie, welche der Käufer übernimmt, und holen Sie die Zustimmung der Vertragspartner ein.

Buchungen: Regeln Sie im Kaufvertrag, wer bestehende Buchungen erfüllt und wie Anzahlungen zum Stichtag verrechnet werden.

Steuern beim Hotelverkauf

Verkaufen Sie Ihren Betrieb, ist der Gewinn in der Regel als Einkunft aus Gewerbebetrieb zu versteuern. Sind Sie mindestens 55 Jahre alt oder dauerhaft berufsunfähig, gibt es einmal im Leben einen Freibetrag (§ 16 Abs. 4 EStG) und einen ermäßigten Steuersatz (§ 34 Abs. 3 EStG).

Wird der Betrieb als Ganzes an einen Käufer übertragen, der ihn fortführt, kann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, für die keine Umsatzsteuer anfällt (§ 1 Abs. 1a UStG). Bei Hotels ist das aber nicht automatisch so, zum Beispiel wenn Immobilie und Inventar an verschiedene Käufer gehen. Viele Kaufverträge enthalten deshalb vorsorglich eine Option zur Umsatzsteuer. Die Grunderwerbsteuer trägt meist der Käufer, so wird es im Vertrag vereinbart.

Wie Sie den Verkauf steuerlich am besten aufsetzen, hängt von Ihrer Lage ab. Sprechen Sie früh mit Ihrer Steuerberatung, am besten bevor Sie Käufer ansprechen.

Wer kleine Hotels und Pensionen kauft

Für Häuser mit wenigen Dutzend Zimmern kommen vor allem diese Käufer infrage:

• Betreiber, die ihr Portfolio erweitern und den Betrieb weiterführen.
• Quereinsteiger und Familien, die ein eigenes Haus suchen.
• Investoren, die einen Pächter mitbringen oder suchen.
• Käufer, die umnutzen wollen, etwa zu Wohnungen oder Apartments.

Betreiber kennen das Geschäft und entscheiden meist schneller. Wollen Sie, dass Ihr Haus als Hotel weiterläuft, sind sie oft die beste Wahl.

So prüfen wir den Kauf Ihres Hauses

GREYGREEN aus Hannover betreibt selbst. Unser Aparthotel Grünewald in Hannover hat 29 Zimmer mit 49 Betten und läuft weitgehend automatisiert, mit Self-Check-in, digitalen Schlössern und KI-Telefonassistent.

Wir kaufen Hotels und Pensionen mit weniger als 60 Betten, vorzugsweise in der Region Hannover, und führen sie mit diesem Betriebsmodell weiter. Passt ein Kauf nicht, prüfen wir auch Pacht oder Miete. Sprechen Sie uns vertraulich an, wir sagen Ihnen offen, ob Ihr Haus zu uns passt.