Hotel verpachten: Ablauf, Pacht und Vertrag

Verpachten, vermieten oder verkaufen: der Unterschied

Bei der Pacht überlassen Sie dem Pächter das Hotel samt Betrieb. Er darf es nutzen und die Erträge daraus ziehen, so regelt es § 581 BGB. Zur Pacht gehören meist Einrichtung, Küche, Wäsche, Name, Website und Buchungskanäle. Sie bleiben Eigentümer der Immobilie und erhalten dafür die Pacht.

Bei der Miete überlassen Sie nur die Räume. Einrichtung und Betrieb bringt der Mieter selbst mit. Beim Verkauf geben Sie Immobilie oder Betrieb endgültig ab und erhalten einmal den Kaufpreis.

Die Verpachtung passt, wenn Sie die Immobilie als Vermögen behalten, regelmäßige Einnahmen wollen und sich aus dem Tagesgeschäft zurückziehen möchten.

Für wen sich die Verpachtung lohnt

Typisch sind drei Situationen:

• Sie gehen in den Ruhestand, und in der Familie will niemand den Betrieb übernehmen.
• Sie haben das Haus geerbt und wollen es nicht selbst führen.
• Sie führen den Betrieb noch, aber Personalmangel und Technik kosten zu viel Kraft.

Gerade kleinere Privathotels und Pensionen finden selten einen Käufer zu fairen Bedingungen. Ein Pächter, der das Haus weiterführt, ist dann oft die bessere Lösung, weil Haus, Name und Stammgäste erhalten bleiben.

Ablauf: in sechs Schritten zur Verpachtung

So läuft eine Verpachtung in der Regel ab:

1. 1Unterlagen sammeln: Grundriss, Zimmer und Betten, Belegung und Umsätze der letzten drei Jahre, Inventarliste, laufende Verträge.
2. 2Pachtmodell festlegen: feste Pacht, umsatzabhängige Pacht oder eine Mischung, dazu die gewünschte Laufzeit.
3. 3Pächter suchen und prüfen: Erfahrung, Konzept für das Haus, Bonität und Referenzbetriebe.
4. 4Vertrag verhandeln: Pacht, Laufzeit, Instandhaltung, Inventar, Personal, Kaution oder Bürgschaft.
5. 5Übergabe vorbereiten: Inventar gemeinsam aufnehmen, Verträge mit Lieferanten und Buchungsportalen umstellen, das Team informieren.
6. 6Übergabe und Start: Der Pächter meldet den Betrieb auf sich an und führt ihn ab dem Stichtag auf eigene Rechnung.

Wie lange das dauert, hängt vor allem von der Pächtersuche ab. Planen Sie großzügig, besonders wenn die Übergabe zu einem bestimmten Saisonbeginn stattfinden soll.

Wie sich die Pachthöhe bemisst

Einen festen Satz für alle Hotels gibt es nicht. Die Pacht hängt davon ab, was das Haus erwirtschaften kann. Drei Modelle sind üblich:

• Festpacht: ein fester Betrag im Monat. Planbar für Sie, das Risiko schwacher Monate trägt der Pächter.
• Umsatzpacht: ein vereinbarter Anteil am Umsatz, meist am Logisumsatz. Sie verdienen mit, wenn das Haus besser läuft.
• Mischform: eine Mindestpacht plus Umsatzanteil oberhalb einer Schwelle. Für beide Seiten ist das oft der fairste Weg.

Was die Höhe bestimmt: Lage und Nachfrage, Zimmerzahl und Zustand, die bisherigen Umsätze, wer die Instandhaltung trägt und was in den nächsten Jahren investiert werden muss. Eine Pacht, die der Betrieb nicht tragen kann, hilft niemandem. Sie führt zu Rückständen und im schlimmsten Fall zu einem leeren Haus.

Lassen Sie sich deshalb vom Pächter vorrechnen, wie er die Pacht aus dem laufenden Betrieb erwirtschaften will.

Was in den Pachtvertrag gehört

Ein guter Hotelpachtvertrag regelt mindestens diese Punkte:

• Pachtgegenstand: Gebäude, Flächen, Inventar, Name, Website, Telefonnummer und Buchungskanäle.
• Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Kündigungsfristen.
• Pacht, Fälligkeit, Wertsicherung und Nebenkosten.
• Instandhaltung: Wer trägt Dach und Fach, wer Reparaturen im Inneren, wer Ersatzbeschaffungen?
• Investitionen und Umbauten: Wer darf was, und was gilt bei Vertragsende?
• Inventar: Übernahme, Pflege, Ersatz und Rückgabe.
• Personal: Übergang der Arbeitsverhältnisse.
• Sicherheiten wie Kaution oder Bürgschaft.
• Versicherungen und Haftung.
• Übergabe und Rückgabe mit Protokoll.

Achten Sie auf die Form: Ein Pachtvertrag, der länger als ein Jahr laufen soll, muss mindestens in Textform geschlossen werden. Sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und lässt sich früher kündigen, als Sie geplant hatten (§ 581 Abs. 2 in Verbindung mit § 578 BGB).

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen, die oder der Hotelpachtverträge kennt.

Inventar, Personal und Instandhaltung

Inventar: Übernimmt der Pächter das Inventar, muss er es erhalten und abgängige Stücke ersetzen (§ 582 BGB). Halten Sie den Bestand bei der Übergabe in einer Liste fest, am besten mit Fotos. Sie können das Inventar auch zum Schätzwert übergeben. Dann wird bei Vertragsende ein Wertunterschied ausgeglichen (§ 582a BGB).

Personal: Geht der Betrieb auf den Pächter über, gehen die bestehenden Arbeitsverhältnisse grundsätzlich mit über (§ 613a BGB). Ihr Team behält seine Stellen und Rechte. Die Mitarbeiter müssen vorher in Textform informiert werden.

Instandhaltung: Üblich ist, dass der Eigentümer Dach und Fach trägt, also Gebäudehülle und tragende Teile, und der Pächter die laufende Instandhaltung im Inneren. Entscheidend ist, was im Vertrag steht. Klären Sie vorher auch, wer anstehende Investitionen bezahlt, etwa für Brandschutz, Heizung oder neue Bäder.

Steuern: Was Sie vorher klären sollten

Verpachten Sie Ihren Betrieb im Ganzen, haben Sie steuerlich in der Regel ein Wahlrecht. Sie können die Betriebsaufgabe erklären, dann werden die stillen Reserven einmalig versteuert. Oder Sie führen den Betrieb steuerlich als ruhenden Betrieb fort, und die Pacht bleibt eine Einnahme aus Gewerbebetrieb, für die aber keine Gewerbesteuer mehr anfällt (§ 16 Abs. 3b EStG).

Welche Variante für Sie günstiger ist, hängt von Ihrer persönlichen Lage ab. Sprechen Sie vor dem Vertrag mit Ihrer Steuerberatung, auch über die Umsatzsteuer auf die Pacht.

Woran Sie einen guten Pächter erkennen

Nehmen Sie sich für die Auswahl Zeit. Ein guter Pächter:

• kann Erfahrung mit vergleichbaren Häusern nachweisen und zeigt Ihnen seine Betriebe vor Ort,
• legt ein Konzept vor: Zielgruppen, Vertrieb, Personal und Technik,
• rechnet Ihnen vor, wie er die Pacht aus dem Betrieb erwirtschaftet,
• kann Sicherheiten stellen,
• will das Haus langfristig führen und denkt nicht nur bis zur nächsten Saison.

So übernehmen wir als Pächter

GREYGREEN aus Hannover betreibt selbst. Unser Aparthotel Grünewald in Hannover hat 29 Zimmer mit 49 Betten und läuft weitgehend automatisiert, mit Self-Check-in, digitalen Schlössern und KI-Telefonassistent. Dieses Betriebsmodell bringen wir in die Häuser, die wir übernehmen.

Wir suchen Hotels und Pensionen mit weniger als 60 Betten, vorzugsweise in der Region Hannover. Wenn Sie über eine Verpachtung nachdenken, sprechen wir vertraulich mit Ihnen und sagen Ihnen offen, ob und wie wir Ihr Haus weiterführen würden.